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築古ボロ戸建て投資の実体験から感じたリアルガチな4つのメリット(その1)

築古ボロ戸建て投資の実体験から感じたリアルガチな4つのメリット(その1)

現在僕は神奈川県に投資用として購入した築古ボロ戸建てを1戸所有しています

結論から言うと現状かなりうまくいっています

420万円で現金一括購入して家賃69,000円で貸せているので、表面利回りは約20%にもなります。80万円程リフォームにかけたので実質利回りは約17%ですが、それでも非常にいい数字です。

ここでは、僕が築古ボロ戸建てを購入し賃貸に出してみて、実際感じたリアルガチなメリットを買いていこうと思います。

※書いていたら結構長くなってしまったので、「その1」「その2」に分けました。「その1」は、主におカネに関するメリットになります。

メリット1 現金購入でローン返済ゼロ!とても気が楽!

東京や神奈川でも、探せば500万円未満で市場に出回っている物件もあります。なので僕のような一般サラリーマンでも、頑張って資金を貯めれば現金一括ニコニコ払いで購入することができます。現金で買える。つまり借金無しです。
 

借金が無いという事実は精神的に非常に楽

これは本当に大きいです。例えば5,000万円のアパートを、「頭金無し,35年払い,年利3.0%」でローンを組んでみると、月の返済額は約19万円になります。

これめちゃくちゃこわくないですか!?もしだれも入居してくれなかったら、自分の給料から月19万円を返済にあてなければなりません。もう気が気でないですよね。精神的にしんどくなり、本業にも影響が出てしまうこと間違いないです。

その点現金で買ってしまえば、もしだれも入居してくれなくても月の払い等は特にないため、「まあしょうがないか!」ぐらいの気持ちでいれることができます。
 

全てがうまくいかなかったとしても損失は物件を購入した金額のみ

そりゃあ手痛いですが、破産したり精神が追い詰められるほどの損失ではありません。

これがもし高額のローンを組んでいると、レバレッジを効かせている分、破産したり家族離散したり最悪自殺したり…これは極端な例かもしれませんが、やはりこわいですよね…

投資をしてても、普段の生活を脅かすような状態に陥らないようにコントロールできるという点は、僕のようなビビリな投資家にとってはとても重要なのです。

精神的なメリットとも言えるので軽視しがちですが、実際このメリットが一番大きいです。物件に対して何の憂いもなく普段の生活を送れています。
 

メリット2 あまり税金の計算をする必要がない!

メリット1では「もしだれも入居してくれなかったら…」という話をしたのですが、入居者がいてもおカネの心配がなくなるわけではありません。そう税金です。
 

不動産投資は税金との戦い

僕はローンを組んでアパートを買うと検討したことがあって、結構色々な不動産屋で話を聞きました。不動産屋は、「この物件は儲かる!」というようなキャッシュフローを試算して出してくれるのですが、
 

どこの不動産屋も税金や減価償却の話は全然してくれない

これ、超危険です。

不動産屋は当然物件を売りたいので、いい話(収益の話)しかしません。不動産初心者は税金や減価償却まで気が回りません。というかもしかしたら知らないかもしれないので、不動産屋は黙っているんだと思います。売れればなんでもいいんでしょう。ひどい話です。不動産は売りてと買い手の知識格差がものすごくあります。だからこそ不動産屋は暴利で儲かるのでしょう。

税金や減価償却絡みで一番こわいのは、俗にデッドクロスと呼ばれる現象です。

デッドクロスとは、帳簿上の利益が黒字にも関わらず、黒字に対する課税される所得税によって、実際は赤字になってしまう現象です。結構難しいので、深い内容はググってみてください。そのうち僕も記事にするかもしれません。
最悪のケースでは、帳簿上では利益が出ているにも関わらず、資金が足らずに黒字倒産ということにもなりかねません。こんなはずでは…という状況になってしまうかもです。ですが
 

現金で買えば税金と戦わなくていい

当然税金はかかってきます。「固定資産税」や「所得税」。ですがローンの返済がないため、デッドクロスを気にする必要はなくなります。そのため、そこまで税金を意識する必要がなくなるのです。実際僕もあまり気にしていませんが全く問題ありません。

築古ボロ戸建ては固定資産税が物凄く安いし、所得税が発生するということは家賃があるということなので、マイナスになることはないからです。
 

終わりに

いかがでしたでしょうか?おカネに関するメリットを2つ書いてみましたが、少しは皆さんの役に立ちましたでしょうか。次回「築古ボロ戸建て投資の実体験から感じた4つのメリット(その2)」では、入居者付けや管理についてのメリットを書くつもりですのでご期待ください!

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